Prenosimo tekst koji je pripremilo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture povodom početka primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, broj 104/2016) u delu upravljanja zgradama. Dodali smo sadržaj i označili brojevima naslove kako biste se lakše kretali kroz tekst i jednostavnije pronašli ono što vas zanima.

1. UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM

1.1. Delovi zgrade. Prava i obaveze vlasnika stanova

Šta je stambena zgrada?

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

Šta je stambeno-poslovna zgrada?

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada u kojoj postoji najmanje tri posebna dela od kojih je bar jedan stan, odnosno bar jedan poslovni prostor.

Koji su delovi stambene zgrade?

Stambena zgrada se sastoji od posebnih i zajedničkih delova zgrade. U zgradi mogu postojati i prostorije sa tehničkim uređajima, prostorije u kojima se nalaze transformatorske stanice i skloništa, a takve prostorije nazivamo samostalnim delovima zgrade.

Šta je posebni deo zgrade?

Posebni deo zgrade je svaka posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da bude stan, poslovni prostor, garaža ili garažno mesto.

Za potrebe ovog teksta, za sve vlasnike posebnih delova bez obzira na njihovu namenu (stan ili poslovni prostor) koristeće se zajednički naziv stanari.

Šta su zajednički delovi zgrade?

Zajednički delovi zgrade su svi oni delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalan deo zgrade a služe za njihovo korišćenje, a mogu biti: zajednički prostori (stepenište, zajednički hodnik i terasa, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, prostorija za agregat i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara i dr.).

Na koje zgrade se odnosi obaveza upravljanja i održavanja?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada se odnosi na sve zgrade, bilo da su upisane ili ne u registar nepokretnosti (čak i ako su izgrađene suprotno zakonu o planiranju i izgradnji).

Zbog ostvarenja javnog interesa da se sve zgrade održavaju na način da ne štete trećim licima i njihovoj imovini ovaj Zakon se stoga odnosi na sve zgrade!

Zakonom je propisana obaveza da sve zgrade podležu obavezi održavanja, i ni jednom odredbom Zakona nije propisano da je legalnost objekta uslov da bi se održavalo i organizovalo upravljanje u skladu sa Zakonom.

Ko se smatra vlasnikom posebnog dela?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je naveo da se stan koristi po dva pravna osnova – prava svojine i zakupa. Dakle, sva lica koja imaju odgovarajući i zakonom predviđen pravni osnov za sticanje prava svojine na posebnom delu zgrade (stanu ili poslovnom prostoru), smatra se vlasnikom posebnog dela na kog se odnosi ovaj Zakon.

Svakako je cilj svih građana Republike Srbije da imaju sređene registre o nepokretnostima i jasne imovinsko pravne odnose, ali se i do momenta dok se sve zgrade ne upišu u registar nepokretnosti, na njih u svakom slučaju odnose i odredbe ovog Zakona, jer se ne mogu stvarati obaveze održavanja samo za pojedine, već za sve zgrade. Donošenje ovog Zakona pojačava svest građana o važnosti regulisanja svojinsko pravnih odnosa na nepokretnostima koje poseduju, u skladu sa pozitivno-pravnim okvirom u Republici Srbiji.

Koja su prava vlasnika posebnog dela?

Prava vlasnika posebnog dela osim prava svojine su:

• vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu,
• izvodi radove (popravke, adaptacije i sl) u svom posebnom delu,  u skladu sa zakonom,
• vršenje popravki i drugih radova na zajedničkim delovima zgrade,
• korišćenje zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
• pokretanje postupka pred nedležnim sudom protiv odluka skupštine stambene zajednice koje su donete suprotno Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada,
• da mu se prvom ponudi prenos prava svojine (pravo prečeg prenosa) nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja,
• pokretanje inicijative za zakazivanje sednice skupštene stambene zajednice,
• zakazivanje sednice skupštine stambene zajednice ukoliko to ne učini upravnik,
• podnošenje prijave za uvođenje prinudne uprave jedinici lokalne samouprave,
• zahtevanje od upravnika/profesionalnog upravnika da mu omogući vršenje uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice
• drga prava u skladu sa zakonom.

Koje su obaveze vlasnika posebnog dela?

Obaveze vlasnika posebnog dela su:

• da korišćenjem svog posebnog dela na ometa korišćenje drugih delova zgrade,
• da svoj poseban deo održava tako da ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade,
• da održava zajednički deo zgrade koji je u sklopu njegovog posebnog dela,
• da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zgrade,
• da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo radi izvršenja popravki, odnosno potrebnih radova u slučaju kada je to neophodno zbog održavanja zgrade,
• da redovno učestvuje u radu i odlučivanju skupštine stambene zajednice,
• da se pridržava donetih pravila vlasnika,
• da se prudržava propisanog kućnog reda,
• da obavesti upravnika u slučaju da neće biti u mogućnosti da se odazove pozivu za održavanje sednice skupštine,
• druge obaveze u skladu sa zakonom.

Koje su obaveze vlasnika posebnog dela u slučaju da svoj poseban deo izda u zakup?

Vlasnik posebnog dela je dužan da upravniku stambene zajednice dostavi podatke o zakupcu (u roku od 30 dana od dana zaključivanja ugovora o zakupu), kao i da obavesti upravnika zgrade da li će zakupac umesto njega učestvovati u radu skupštine stambene zajednice i troškovima održavanja i upravljanja zgradom.

Obaveza prijavljivanja zakupca upravniku stambene zajednice služi kako bi upravnik znao koga da obavesti u slučaju nastanka kvarova (posebno hitnih intervencija) ili usled izvođenja određenih radova na održavanju i drugih operativnih razloga.

Ko ima pravo prečeg prenosa i šta ono podrazumeva?

Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo prenosa svojine (pravo prečeg prenosa), osnosno raspolaganja zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje ili nadziđivanja, tako što će mu se prvom ponudi prenos prava svojine. Ponuda se dostavlja svim vlasnicima posebnih delova istovremeno.

Vlasnik posebnog dela zgrade ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u propisanom roku od prijema ponude (15 dana) pisano obavesti skupštinu stambene zajednice da li će iskoristiti ovo svoje pravo.

Prenos prava svojine vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje je dobilo pravo paspolaganja zajedničkim delom.

1.2. Upravljanje zgradom i pravni status stambene zajednice

Zašto je važno upravljanje stambenom zgradom?

Upravljanje stambenom zgradom je važno radi:

• očuvanja i unapređenja stambenog fonda kroz efikasno organizovanje održavanja,
• očuvanje i stvaranje uslova kvaliteta života u sigurnim i bezbednim zgradama,
• utvrđivanja pravila u skladu sa kojima vlasnici posebnih delova jedni drugima ne ugrožavaju prava;
• očuvanje i povećanje vrednosti posebnih delova zgrade.

Šta obuhvata upravljanje stambenom zgradom?

Upravljanje zgradom obuhvata sve organizacione poslove i aktivnosti koje u svrhu rukovođenja zgradom kontinuirano obavlja skupština stambene zajednice i upravnik.
Kroz upravljanje vlasnici posebnih delova zgrade preduzimaju mere radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade i njenih delova i druge mere.

Da li vlasnici posebnih delova mogu samostalno da urede pitanja upravljanja u svojoj zgradi?

Svaka stambena zgrada mora da ima skupštinu i upravnika, ali nadležnosti ovih organa, kao i potrebne većine za donošenje odluka, vlasnici posebnih delova mogu urediti pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova (pravila vlasnika), što nije obaveza već samo zakonska mogućnost. (Detaljnije videti pod tačkom 8)

Šta ako vlasnici posebnih delova ne donesu pravila vlasnika?

Ukoliko vlasnici posebnih delova nisu doneli pravila vlasnika kojim određuju način upravljanja zgradom, smatra se da su saglasni da se za upravljanje zgradom primenjuju odgovarajuće odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kojima se uređuje način upravljanja zgradom (nadležnosti skupštine i upravnika, kao i potrebne većine za odlučivanje).

Ko upravlja stambenom zgradom?

Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, dok upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke stambene zajednice.

Da li se stambene i stambeno-poslovne zgrade razlikuju u pogledu upravljanja?

Ne. U zgradama koje se sastoje od stambenih i poslovnih prostora na jednak način se formira stambena zajednica i organizuju poslovi upravljanja kao kod stambene zgrade.

Ko vrši poslove upravljanja u poslovnim zgradama?

U poslovnim zgradama vlasnici posebnih delova osnivaju pravno lice –udruženje (u skladu sa odredbama zakona kojima se uređuje osnivanje i pravni položaj udruženja) i takvo udruženje ima skupštinu i svog zastupnika. Odredbe Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kojima se uređuju nadležnosti, prava i obaveze skupštine i upravnika stambene zajednice u poslovima upravljanja zgradom, primenjuju su u tom slučaju na skupštinu i zastupnika udruženja.

Šta je stambena zajednica?

Stambena zajednica je organizacija svih vlasnika posebnih delova (stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto ili garažni boks) stambene ili stambeno-poslovne zgrade.

Kada stambena zajednica stiče svojstvo pravnog lica?

Stambena zajednica stiče status pravnog lica trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici na dva različita posebna dela.
Naime, stambena zajednica stiče svojstvo pravnog lica na osnovu zakona i ona može da organizuje poslove upravljanja i održavanja zgradom nezavisno od registracije stambene zajednice.

* Stambena zajednica za zgrade sa više posebnih delova ima svojstvo stranke u javno-pravnim odnosima i postupcima u kojima je propisano da se vlasnik zgrade pojavljuje kao stranka u tim postupcima.

Šta ako stambena zgrada ima više ulaza?

Ako zgrada ima više ulaza, za svaki ulaz se može formirati zasebna stambena zajednica, a takođe i svi ulazi mogu formirati jednu stambenu zajednicu.

Šta stambena zajednica mora da ima kao pravno lice?

Stambena zajednica kao pravno lice ima:

• poslovno ime* stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu (obavezno sadrži označenje: „stambena zajednica” i adresu zgrade za koju je formirana stambena zajednica),
• matični broj,
• PIB (poreski identifikacioni broj) i
• tekući račun u poslovnoj banci (poslovni račun se otvara na osnovu uverenja organa jedinice lokalne samouprave nadležnog za vođenje Registra stambenih zajednica).

* Poslovno ime se može registrovati i na jeziku nacionalne manjine tako što će se pored poslovnog imena na srpskom jeziku upisati i poslovno ime na jeziku nacionalne manjine.

Stambena zajednica može da ima i pečat, koji se izrađuje kod pečatoresca na osnovu uverenja organa jedinice lokalne samouprave nadležnog za vođenje Registra stambenih zajednica. Na pečatu treba da bude navedeno *STAMBENA ZAJEDNICA* i adresa (ulica, broj i grad/opština), npr. Ul. Petra Petrovića br. 1, *BEOGRAD – STARI GRAD*.

Ko izdaje matični broj, PIB i tekući račun?

Matični broj izdaje Republički zavod za statistiku, PIB izdaje poreska uprava, ali se ovi podaci dobijaju/pribavljaju elektronski u postupku registracije stambene zajednice i registruju se u Registru stambenih zajednica. Tekući račun stambena zajednica može da otvori u bilo kojoj poslovnoj banci.

Da li stambena zajednica, koja je prethodno bila registrovana / evidentirana u lokalnoj samoupravi i imala matični broj i PIB, može da zadrži postojeće podatke prilikom upisa u Registar?

Stambena zajednica prilikom registracije upisa u Registar stambenih zajednica zadržava postojeći matični broj i PIB, kao i broj tekućeg računa, osim ukoliko nije došlo do formiranja stambene zajednica na način drugačiji od prehodno registrovane (za jedan ulaz, za više ulaza).

1.3. Organi stambene zajednice i sazivanje skupštine stambene zajednice

Koji su organi stambene zajednice?

Sve stambene zajednice kao obavezne organe imaju: skupštinu i upravnika (ili profesionalnog upravnika).

Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova i svaki vlasnik posebnog dela ima po jedan glas prilikom donošenja odluka od strane skupštine. (Detaljnije o odlučivanju videti po tačkom 4)

Upravnik se bira iz redova članova skupštine (dakle, upravnik je jedan od vlasnika posebnih delova).

Skupština stambene zajednice može, ukoliko želi, da formira i druge organe kao što su: odbori, komisije i druga tela, a odlukom skupštine se određuju njihov sastav, zadaci i način rada.

Kako se saziva sednica skupštine stambene zajednice?

Sednica skupštine stambene zajednice se saziva po potrebi, a najmanje dva puta godišnje.

Sednicu skupštine saziva i njome predsedava upravnik.

Napomena: Prvu sednicu saziva lice koje je do donošenja Zakona o stanovanju i održavanju zgrada vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, sednicu može da sazove bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Na ovoj sednici skupština stambene zajednice na mesto upravnika može ponovo izabrati lice koje prethodno vršilo funkciju predsednika skupštine ili saveta zgrade, ili može izbrati drugo lice iz redova članova skupštine stambene zajednice.

Kada upravnik saziva sednicu skupštine?

Upravnik saziva sednicu skupštine kada postoji potreba da se donese neka odluka iz nadležnosti skupštine, po sopstvenoj inicijativi ili po inicijativi bilo kog vlasnika posebnog dela.

Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana od dana podnošenja zahteva, vlasnik posebnog dela može i sam zakazati skupštinu, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Kako se stanari obaveštavaju o održavanju sednice skupštine?

Obaveštenje o sazivanju skupštine stambene zajednice upravnik postavlja na vidnom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova, kao što je: ulaz, hodnik, lift i sl. Članovi skupštine se o održavanju sednice skupštine mogu obavestiti i elektronski (slanjem obaveštenja na e-adrese ili postavljanjem obaveštenja na internet stranici i/ili stranici društvenih mreža stambene zgrade).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine treba istaći, odnosno objaviti najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Šta sadrži obaveštenje o sazivanju sednice skupštine?

Obaveštenje o sazivanju sednice skupštine obavezno sadrži dan, čas i mesto održavanja sednice skupštine i predloženi dnevni red, kao i obaveštenje o načinu odlučivanja vlasnika posebnih delova (usmeno – na licu mesta, u pisanoj formi ili elektronskim putem).

Ukoliko se izjašnjavanje vrši u pisanoj formi, upravnik u obaveštenju naglašava i način dostavljanja glasova u pisanoj formi, a u slučaju izjašnjavanja elektronskim putem, u obaveštenju se navodi elektronska adresa, internet stranica, odnosno stranica društvenih mreža stambene zgrade i dr.

Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela nedostupan i šta se dešava u tom slučaju?

Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

U praksi postoji problematika ne odazivanja na sednicu skupštine, odnosno ne učešća u radu skupštine zbog nedostupnosti vlasnika posebnog dela, pa je Zakon u tom pogledu predvideo da će se vlasnik posebnog dela, ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sazvanu sednicu skupštine, niti obavesti upravnika ili skupštinu o razlozima svog neodazivanja ili se ne izjasni po nekom pitanju na Zakonom moguć način, smatrati da je nedostupan. Skupština može nekog člana da proglasi nedostupnim, kako bi se smanjio kvorum, odnosno potreba većina za odlučivanje, tek na osnovu sprovedenih svih zakonom mogućih modaliteta sazivanja sednice i obaveštavnja vlasnika posebnih delova, ali svakako ne bi trebalo olako da se shvati ova mogućnost tretiranja nekog člana skupštine nedostupnim. U tom smisli svi vlasnici posebnih delova bi trebalo da budu upoznati sa posledicama njegove ili nečije „nedostupnosti“, kako bi se izbegli evenutani kasniji problemi, ukoliko se ispostavi da član ili članovi skupštine koji su proglašeni nedostupnim (i time isključeni iz odlučivanja), nisu na mogući i odgovarajući način obavešteni o sazivanju sednice i njenim dnevnim redom. Za profesionalne upravnike je takođe važno da imaju u vidu da ukoliko se u nekoj stambenoj zajednici pojednini članovi skupštine tretiraju kao nedostupni, to takođe znači da će verovatno imati i problem sa naplatom naknade za upravljanje od tih vlasnika posebnih delova.

Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum (u slučaju donošenja odluka gde je za rad sednice potreban kvorum), odnosno u ukupan broj glasova (za odluke koje se donose drugačije propisanom većinom, odnosno većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine) u postupku odlučivanja.

Šta se dešava kada vlasnika posebnog dela prestane da bude nedostupan?

Kada vlasnik posebnog dela postane dostupan i počne da se odaziva na sastanke, lično ili preko ovlašćenog zastupnika, kvorum ili ukupan broj glasova za odlučivanje se povećava za njegov glas i može da nastavi da koristi svoja prava koja mu pripadaju kao vlasniku posebnog dela..

Ko može da učestvuje u radu skupštine?

U radu skupštine stambene zajednice učestvuju vlasnici posebnih delova. Vlasnik posebnog dela može da ovlasti i drugo lice da umesto njega učestvuje u radu skupštine (član domaćinstva ili zakupac posebnog dela), o čemu obaveštava upravnika.

U slučaju kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine stambene zajednice učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti da ga zastupa.

Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva se uz zapisnik o radu skupštine.

Koji su uslovi za održavanje sednice skupštine stambene zajednice?

Skupština stambene zajednice se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja glasova članova skupštine (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja po pitanjima iz dnevnog reda sednice skupštine.

* Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova se može takođe odrediti i veći broj glasova potrebnih za kvorum za održavanje i rad skupštine.

Šta ako se sednica skupštine stambene zajednice nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine?

Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine za donošenje odluka, odnosno zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum (potreba većina za donošenje odluka na ponovljenoj sednici) u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

1.4. Rad skupštine stambene zajednice i odlučivanje

Na koji način skupština stambene zajednice donosi odluke?

Skupština stambene zajednice donosi odluke na sednicama skupštine. 

Vlasnici posebnih delova mogu donositi odluke i davanjem pisanih izjava van sednice. Ukoliko vlasnik posebnog dela glasa pisanim ili elektronskim putem, u tom slučaju se, za potrebe izračunavanja kvoruma, smatra da je taj član stambene zajednice prisustvovao sednici skupštine.

Koliko glasova u skupštini ima vlasnik posebnog dela?

Svaki vlasnik posebnog dela ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u svom vlasništvu.

Napomena: Izuzetno od prethodno navedenog pravila poseban deo koji predstavlja garažu, garažno mesto ili garažni boks ne daje poseban glas u skupštini njegovom vlasniku. Međutim, u slučaju da jedno lice u zgradi poseduje jedino garažu, garažno mesto ili garažni boks kao posebni deo, to lice ima pravo glasa u skupštini stambene zajednice ali samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalaze ovi posebni delovi.

Kako skupština stambene zajednice odlučuje po određenim pitanjima?

U zavisnosti od pitanja o kojima se odlučuje na sednici skupštine odluke se mogu donositi:

• jednoglasno,
• dvotrećinskom većinom (većina koju čine 2/3 ukupnog broja glasova) i
• običnom većinom (većina glasova prisutnih članova).

Jednoglasna odluka potrebna je jedino za usvajanje Pravila vlasnika.

Dvotrećinska većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

• raspolaganje zajedničkim delovima zgrade (otuđivanje, pripajanje, izdavanje u zakup i sl), kao i za potrebe nadziđivanja,
• poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku,
• kreditnom zaduživanju stambene zajednice,
• promenu kriterijuma prema kojima vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom (vlasnici posebnih delova mogu da odluče da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje – srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje – srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova).

Prosta većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

• tekuće održavanje,
• izbor ili razrešenje upravnika,
• kao i za donošenje svih drugih odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice za koje nije predviđena drugačija većina.

* Ukoliko su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika, većina glasova potrebna za donošenje navedenih odluka može se aktom o pravilima vlasnika i na drugačiji način utvrditi od onoga koje je zakonom propisan.

Da li se na sednici skupštine vodi zapisnik?

Na svakoj sednici skupštine stambene zajednice upravnik ili zapisničar koga imenuje upravnik vodi zapisnik.

Šta sadrži zapisnik sa sednice skupštine?

Zapisnik sednice skupštine sadrži:

• mesto i dan održavanja sednice,
• ime lica koje je vodilo zapisnik,
• sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda,
• način glasanja i rezultat glasanja po svakoj tački dnevnog reda po kojoj je skupština odlučivala,
• spisak lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine stambene zajednice i
• druge elemente u skladu sa odlukom stambene zajednice.

(Primer zapisnika sa sednice skupštine stambene zajednice videti OVDE)

Ko potpisuje zapisnik?

Zapisnik potpisuju upravnik ili zapisničar, kao i sva lica koja su učestvovala u njenom radu.

Ukoliko lice koje je učestvovalo u radu sednice ima primedbe na zapisnik ili odbije da potpiše zapisnik, lice koje vodi zapisnik će to konstatovati u zapisniku uz navođenje razloga za odbijanje. Lice koje ima primedbu može takođe tu primedbu i samo uneti u zapisnik prilikom potpisivanja.

Šta ako se načini greška u sačinjavanju zapisnika?

Ukoliko se načini greška u zapisniku ili se izostavi neki od elemenata sadržine zapisnika, to neće biti od uticaja na punovažnost donetih odluka ako se rezultat glasanja i sadržaj odluka donetih na sednici mogu utvrditi na drugi način. Takođe u slučaju kada se neko od vlasnika posebnih delova ili njihovih zastupnika, usled nemogućnosti prisustvovanja sednici skupštine, izjasnio pisanim ili elektronskim putem, okolnost da to lice nije potpisalo zapisnik ili njegovo glasanje nije uneto u formu zapisnika, neće uticati na punovažnost donete odluke ako se njegovo glasanje može dokazati putem elektrosnke pošte ili pisanog izjašnjenja.

Kako se sačinjava zapisnik u slučaju elektronske sednice skupštine?

U slučaju da je sprovedena elektronska sednica skupštine stambene zajednice, na kojoj su se vlasnici posebnih delova ili njihovi zastupnici elektronski izjašnjavali po određenim pitanjima i glasali, upravnik kao dokaz o sadržini odluka donetih na ovoj sednici i rezultatima glasanja priprema pisanu belešku sa informacijama i zakljucima o sprovedenoj sednici, čiji prilog u štampanom obliku čine sve elektronski dostavljene odluke ili glasovi.

1.5. Nadležnosti skupštine stambene zajednice

O čemu sve skupština stambene zajednice može da odlučuje i na koji način?

Skupština stambene zajednice jednoglasnom odlukom donosi Pravila vlasnika posebnih delova.

Skupština stambene zajednice dvotrećinskom većinom:

• donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika,
• donosi odluku o uzimanju kredita,
• bira i razrešava upravnika,
• donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade
• donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova.

Skupština stambene zajednice prostom većinom:

• određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova,
• donosi Program održavanja zajedničkih delova zgrade,
• donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade,
• donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,
• donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade,
• donosi odluku o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
• donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
• donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade,
• donosi odluku o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja,
• donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari,
• usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti,
• donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Pored navedenih odluka skupština stambene zajednice može da odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

NAPOMENA: Za donošenje operativnih odluka koje se tiču tekućeg održavanja zgarde i bezbednosti zgrade (kao što su pitanja mesečnog iznosa za tekuće održavanje, donošenje programa održavanja, oraganizovanje radova na održavanju zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade, fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade, usvajanje izveštaja o radu upravnika/profesionalnog upravnika) Zakon propisuje običnu većinu glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa, a za donošenje odluka koje se tiču pitanja finansijske obaveznosti svih vlasnika posebnih delova i zajedničke imovine (raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku, kreditno zaduživanje stambene zajednice i odlučivanje o posebnim/internim pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova) Zakon propisuje veću većinu, odnosno 2/3 od ukupnog broja članova skupštine ili jednoglasnu saglasnost svih vlasnika posebnih delova.

Da li stambena zajednica može zaključiti ugovor o osiguranju?

Da. Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja ili nepravilnog održavanja zgrade. Ovaj ugovor se zaključuje na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

1.6. Izbor upravnika stambene zajednice

Ko može biti upravnik stambene zajednice?

Svaka stambena zajednica ima upravnika. Upravnik stambene zajednice može biti svaki vlasnik posebnog dela. Ukoliko je vlasnik posebnog dela ovlastio člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da vrši njegova prava kao člana skupštine, u tom slučaju i ta lica mogu biti izabrana za upravnika.

Kako se bira upravnik stambene zajednice?

Upravnika stambene zajednice bira skupština stambene zajednice, iz redova članova skupštine stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova skupštine. Skupština stambene zajednice donosi pisanu odluku o izboru upravnika. (Primer zapisnika sa sednice skupštine stambene zajednice sa odlukom o izboru upravnika videti OVDE)

Da li predsednik Skupštine zgrade, nakon stupanja na snagu novog zakona, automatski postaje upravnik stambene zajednice bez izjašnjavanja vlasnika stanova zgrade?

Ne, predsednik Skupštine zgrade ne postaje automatski upravnik stambene zajednice, stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

Kada počinje/prestaje i koliko traje mandat upravnika?

Mandat upravnika (period na koji se bira) počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru odnosno razrešenju, ako tom odlukom nije drugačije određeno.

Mandat upravnika traje četiri godine. Odlukom o izboru upravnika može biti određeno i kraće vreme mandata. Po isteku vremena na koje je izabran, upravnik može biti ponovo biran.

Kako prestaje mandat upravnika?

Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem. Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika, odnosno većinom glasova članova skupštine stambene zajednice. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.

Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica iz bilo kog razloga ostala bez upravnika, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika. (Videti u nastavku pod PRINUDNA UPRAVA)

Da li upravnik stambene zajednice ima pravo na novčanu naknadu?

Zakon ne predviđa obavezu plaćanja upravnika, ali je i ne zabranjuje. Svakako, ako je volja stanara da nagrade svog komšiju jer radi za dobrobit svih, trebalo bi da zaključe ugovor o delu ili neki drugi ugovor koji bi pružio osnov da se na zakonit način izvrši plaćanje upravnika. U slučaju da skupština stambene zajednice odluči da će upravnik za svoj rad primati novčanu naknadu, treba da odredi i visinu naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu.

1.7. Nadležnosti upravnika stambene zajednice

Koje poslove obavlja upravnik stambene zajednice?

Upravnik stambene zajednice ima iste nadležnosti koje je imao i predsednik skupštine/saveta stambene zgrade po prethodno važećim propisima.

Naime, upravnik je dužan da obavlja sledeće poslove:

1) zastupa i predstavlja stambenu zajednicu,
2) podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
3) podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika,
4) ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi,
5) vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje,
6) uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj),
7) izvršava odluke stambene zajednice,
8) na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa,
9 predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji,
10) organizuje radove hitnih intervencija,
11) organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom državanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode,
12) vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice,
13) podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.

Pored navedenih dužnosti upravnik može da vrši i druge poslove po nalogu skupštine stambene zajednice.

1.8. Pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova

Šta su pravila vlasnika o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova i kada se ona donose?

Pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova (pravila vlasnika) je akt stambene zajednice kojim vlasnici posebnih delova mogu da urede svoje međusobne odnose, prava i obaveze u pogledu upravljanja i održavanja stambene ili stambeno-poslove zgrade.

Pravila vlasnika nisu obaveza, već mogućnost vlasnika da na taj način urede svoje međusobne odnose, prava i obaveze.

Kako se donose pravila vlasnika?

Pravila vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova zgrade. Svaki vlasnik posebnog dela zgrade može pokrenuti inicijativu za donošenje pravila vlasnika.

Šta sadrže pravila vlasnika?

Pravila vlasnika obavezno sadrže:

• obaveze koje vlasnici posebnih delova imaju po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada i
• način donošenja akata i odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice i upravnika, s tim što se pravilima vlasnika nadležnost i potrebna većina za donošenje tih akata i odluka mogu drugačije urediti nego što je to propisano Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Pored obaveznih elemenata, pravila vlasnika mogu urediti i druge odnose vlasnika posebnih delova u zgradi, kao što su:

• način upravljanja i održavanja zgrade,
• poveravanje pojedinih poslova iz nadležnosti skupštine stambene zajednice profesionalnom upravniku,
• način upotrebe zajedničkih delova zgrade i način učešća u troškovima održavanja i upravljanja zgradom,
• kućni red zgrade,
• očuvanje spoljašnjeg izgleda zgrade i sl.

Sastavni deo pravila vlasnika čini evidencija posebnih i zajedničkih delova zgrade. Evidencija zajedničkih i posebnih delova vrši se na način utvrđen pravilima vlasnika, a od strane lica koje je ovlašćeno istim aktom.

1.9. Registracija stambene zajednice i podnošenje registracione prijave

Šta je Registar stambenih zajednica i ko vodi Registar?

Registar stambenih zajednica je elektronska baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci o stambenim zajednicama na teritoriji svake lokalne samouprave, dok jedinstvenu, centralnu i javnu bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Republike Srbije vodi Republički geodetski zavod.

Registar stambenih zajednica vodi jedinica lokalne samouprave.

Ko i kako podnosi prijavu za registraciju stambene zajednice?

Prijavu za upis u Registar stambene zajednice i upravnika podnosi upravnik stambene zajednice ili drugo lice ovlašćeno odlukom skupštine stambene zajednice (Obrazac prijave za registraciju i spisak potrebne dokumentacije za registraciju videti OVDE).

Upravnik (ili drugo ovlašćeno lice) dužan je da u roku od 15 dana od dana održavanja prve sednice skupštine stambene zajednice podnese prijavu za upis stambene zajednice i upravnika ili da registruje pravila vlasnika u Registru stambenih zajednica. Ukoliko dođe do promene podataka koji su predmet registracije, upravnik je takođe dužan da u roku od 15 dana od dana nastanka promene podnese novu prijavu za promenu podataka.

Napomena: Po uspostavljanju rada Registra i Jedinstvene evidencije sve stambene zajednice dužne su da izvrše registraciju stambene zajednice u roku od šest meseci od dana početka rada Registra.

1.10. Finansijsko poslovanje stambene zajednice

Da li stambena zajednica ostvaruje finansijski promet u svom poslovanju?

Stambena zajednica kao pravno lice, u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, ostvaruje finansijski promet u poslovima poveravanja/organizovanja upravljanja i održavanja zgrade, kao i usled korišćenja delova zgrade od strane trećih lica sa kojima stambena zajednica sklapa ugovore. Stambena zajednica je u obavezi da ima poslovni račun u banci preko koga će se evidentirati svi prihodi i rashodi stambene zajednice.

Ko raspolaže sredstvima stambene zajednice?

Sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice raspolaže upravnik ili profesionalni upravnik, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice. Upravnik takođe vodi redovnu evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.

Kome će dosadašnji blagajnik izvršiti primo-predaju blagajne i ostale finansijske dokumentacije  i na koji način će to obaviti i da li o tome moraju biti obavešteni vlasnici stanova?

Blagajnik će predati blagajnu i svu finansijsku dokumentaciju upravniku zgrade, koji ima obavezu da raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice (član 50. stav 1. tačka 8)). Primo-predaja se može izvršiti nakon prve sednice skupštine, kojom prilikom će biti izabran upravnik, a detalji o samoj primo-predaji mogu biti dogovoreni na skupštini.

Da li je upravnik dužan da skupštini stambene zajednice podnosi izveštaj o finansijskom poslovanju?

Upravnik ili profesionalni upravnik je dužan da skupštini stambene zajednice podnosi izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstava za realizaciju svake od aktivnosti.

Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika ili profesionalnog upravnika da mu se omogući uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.

Da li stambena zajednica podleže propisima o računovodstvu?

Odredbe Zakona o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2013), kojim se uređuje finansijsko poslovanje pravnih lica, ne odnose se na stambene zgrade (Čl. 4, stav 4), odnosno stambene zajednice, pa stoga stambena zajednica nema zakonsku obavezu da sastavlja i dostavlja nadležnom organu finansijski izveštaj o svom poslovanju.

1.11. Poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku

Šta je profesionalna uprava?

Profesionalna uprava predstavlja upravljanje stambenom zgradom od strane licenciranog profesionalnog upravnika koji je angažovan odlukom skupštine stambene zajednice ili postavljen odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave.

Ko organizuje profesionalno upravljanje?

Profesionalno upravljanje organizuje organizator profesionalnog upravljanja koji može biti preduzetnik ili privredno društvo i koje ima angažovano lice za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja (profesionalnog upravnika).

Ko je profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik je fizičko lice koje pruža usluge profesionalnog upravljanja i koje je steklo licencu profesionalnog upravnika u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i koje je zaposleno kod organizatora profesionalnog upravljanja.

Kako se postaje profesionalni upravnik?

Lice koje želi da postane profesionalni upravnik mora da zadovolji sledeće uslove:

• ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju,
• položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu,
• upiše se u registar profesionalnih upravnika,
• nije osuđivano pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika.

Lice koje želi da postane profesionalni upravnik može da prođe obuku za profesionalnog upravnika koju organizuje privredna komora ili drugo pravno lice koje je dobilo saglasnost nadležnog ministarstva za ovu vrstu obuke.

Ko izdaje/oduzima licencu za profesionalnog upravnika?

Licencu za profesionalnog upravnika izdaje i oduzima Privredna komora Srbije nakon položenog ispita.

Kako znati da neko lice ima licencu profesionalnog upravnika?

Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika koji, između ostalog, sadrži i informaciju o teritoriji jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazi profesionalni upravnik i naziv organizatora kod koga je angažovan.

Napomena: Do uspostavljanja Registra profesionalnih upravnika neće biti moguće angažovati profesionalnog upravnika, jer će se u tom prelaznom periodu sprovesti obuke za profesionalne upravnike i izvršiti njihovo licenciranje. Ovaj period okvirno se poklapa sa periodom uspostavljanja Registra stambenih zajednica, nakon čega počinje da teče rok od šest meseci u kojem će stambene zajednice biti dužne da se registruju, kao i da registruju upravnika, odnosno profesionalnog upravnika.

Kojom većinom se donosi odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku?

Odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku se donosi kvalifikovanom većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine stambene zajednice.

NAPOMENA: Za odluke koje se donose većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine i za odluku koja se donosi jednoglasno ne primenjuje član 45. Zakona koji uređuje pitanje kvoruma, jer se pitanje kvoruma odnosi samo za donošenje odluka za koje nije propisana drugačija većina, odnosno za odluke koje se donose običnom većinom prisutnih i samo je u tom slučaju relevantno pitanje potrebnog kvoruma (jer ne može kvorum za rad sednice da bude manji od zakonom potrebne većine za donošenje odluka koje se donose većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine!), npr: za donošenje odluka za koje je Zakonom propisana potrebna većina od 2/3 ukupnog broja članova skupštine nije relevantano pitanje kvoruma, odnosno broj prisutnih članova na sednici, već je potrebno prikupiti 2/3 glasova od ukupnog broja članova skupštine stambene zajednice. Takođe, shodno tome za odluke za čije donošenje je potrebna kvalifikovana većina (odnosno većina od 2/3 ukupnog broja članova skupštine) ne može da se primeni ni član 45. stav 3. Zakona koji propisuje još niži kvorum za rad ponovljene sednice.

Da li stambena zajednica može da angažuje lice koje će posredovati između stambene zajednice i profesionalnog upravnika?

U slučaju da je stambena zajednica poslove upravljanja poverila profesionalnom upravniku, na osnovu odluke skupštine stambene zajednice ili pravila vlasnika, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.

Kako skupština stambene zajednice poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku?

Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

Odluka o poveravanju poslova profesionalnom upravniku se može doneti i na osnovu pravila vlasnika posebnih delova.

Da li stambena zajednica može od organizatora profesionalnog upravljanja da zahteva angažovanje određenog profesionalnog upravnika?

Stambena zajednica ima pravo da zahteva da određeno lice koje angažuje organizator profesionalnog upravljanja bude određeno za profesionalnog upravnika za tu stambenu zajednicu, kao i da zahteva da određeno lice prestane da obavlja poslove profesionalnog upravnika.

Kako se zaključuje ugovor o profesionalnom upravljanju?

Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje lice koje za to ovlasti skupština stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja. Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme.

Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka strana sa otkaznim rokom od jednog meseca, koji počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat (ako ugovorom otkazni rok nije drugačije određen), s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca.

Kako se određuje visina naknade za profesionalnu upravu?

Visina naknade se određuje ugovorom a na osnovu ugovora između organizatora profesionalnog upravljanja i stambene zajednice.

Kako se plaća naknada za poslove profesionalnog upravljanja?

Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja na osnovu isporučene fakture (računa).

Koje poslove obavlja profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, a pored ovih poslova profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
2) prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa,
3) na osnovu primljene prijave kvarova obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa,
4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo),
5) obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
6) predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Da li i kada profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu?

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako nije drugačije ugovoreno. U slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj se podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Kome odgovara profesionalni upravnik?

Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog ili samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom ili samostalnom delu.

Da li i kada profesionalni upravnik može nekog drugog da ovlasti da vrši njegove poslove?

Profesionalni upravnik može u slučaju sprečenosti za rad ili zbog odsustva da drugom licu, koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika, izda punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova. Ovo punomoćje mora biti overeno u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa.

1.12. Prinudna uprava

Šta je prinudna uprava i kada se ona uvodi?

Prinudna uprava za stambene zgrade predstavlja poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku od strane nadležne lokalne samouprave, u slučajevima kada prijava za upis stambene zajednice u Registar stambene zajednice nije podneta od strane upravnika ili drugog ovlašćenog lica u zakonom propisanom roku i kada po isteku ili prestanku mandata upravnika, iz bilo kog razloga, nije izabran novi upravnik stambene zajednice.

Kako se pokreće postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici?

Postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, nakon čega nadležna opštinska uprava  rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika. Protiv rešenja o imenovanju profesionalnog upravnika se može izjaviti žalba opštinskom, odnosno gradskom veću nadležne jedinice lokalne samouprave u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.

Do kada traje prinudna uprava?

Postavljeni profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja u okviru prinudne uprave sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Kako se određuje visina naknade za profesionalnog upravnika prilikom prinudne uprave?

Visina naknade za profesionalnog upravnika u slučaju prinudne uprave određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave.

1.13. Kućni red u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama

Ko propisuje kućni red u stambenim zgradama?

U stambenim i stambeno-poslovnim zgradama opšta pravila kućnog reda propisuje jedinica lokalne samouprave.
Pravilima vlasnika može se propisati i kućni red zgrade, koji ne može biti u suprotnosti sa opštim pravilima kućnog reda koji propisuje jedinica lokalna samouprava.

2. ODRŽAVANJE ZGRADE

2.1. Obaveza održavanja zgrade

Šta predstavlja održavanje zgrada?

Održavanje zgrade predstavlja sve aktivnosti koje se sprovode radi očuvanja vrednosti zgrade i njenih posebnih delova što podrazumeva očuvanje funkcionalnosti zgrade i njenih svojstava, kako bi se omogućilo redovno korišćenje zgrade u skladu sa njenom namenom i otklonila opasnost od nastanka štete ili nemogućnosti korišćenja delova zgrade usled njihovog neodržavanja.

Ko ima obavezu da održava stambenu zgradu?

Obavezu da održava stambenu ili stambeno-poslovnu zgradu ima stambena zajednica preko svojih organa upravljanja (skupštine i upravnika) ili profesionalni upravnik, kome stambena zajednica može da poveri poslove upravljanja zgradom.

Koja je obaveza vlasnika posebnih delova u pogledu održavanja?

Vlasnici posebnih (i samostalnih delova) imaju obavezu da održavaju svoj poseban deo tako da se ne remeti uobičajeno korišćenje drugih delova zgrade, kao i da održavaju zajednički deo zgrade koji je u sklopu njehovog posebnog dela u granicama ovlašćenja upotrebe tog dela.

Ko je odgovoran za štetu koja nastane usled neispunjavanja obaveze održavanja posebnih, samostalnih izajedničkih delova zgrade?

U slučaju nastanka štete usled neispunjavanja obaveze održavanja odgovara:

• vlasnik posebnog dela za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela a bez obzira na krivicu,
• vlasnik samostalnog dela za štetu koja potiče od njegovog samostalnog dela a bez obzira na krivicu,
• stambena zajednica za štetu koja potiče od zajedničkih delova zgrade (ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u određenom roku za štetu su onda suspsidijarno odgovorni i svi vlasnici posebnih delova).

Ko je odgovoran u slučaju kada nije moguće utvrditi od kog dela zgrade potiče nastala šteta?

Stambena zajednica odgovorna je za nastalu štetu i kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta i u tom slučaju za štetu, zajedno sa stambenom zajednicom, solidarno odgovaraju i svi vlasnici posebnih ili samostalnih delova.

Kome je odgovoran profesionalni upravnik za štetu koja nastane usled neispunjavanja obaveze održavanja?

Profesionalni upravnik je odgovoran stambenoj zajednici ili vlasniku posebnog dela za štetu koja je nastala usled njegovih postupaka ili propuštanja preduzimanja mera na održavanju ili otklonjanju nastale štete.

2.2. Aktivnosti na održavanju zgrade i unapređenju svojstava zgrade

Kroz koje aktivnosti se sprovodi održavanje zgrade?

Aktivnosti na održavanju zgrade se sprovode kroz:

• hitne intervencije,
• tekuće održavanje,
• investiciono održavanje.

Šta su hitne intervencije?

Hitne intervencije su sve one intervencije koje se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti, zaštite imovine od oštećenja i dovođenje zgrade i njenih delova u stanje ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti, u roku od 48 časova.

Šta može biti predmet hitnih intervencija?

Hitne interevencije mogu biti sledeće aktivnosti i radove:

• odglavljivanje, obezbeđenje i oslobađanje lica i stvari iz zaglavljene kabine lifta,
• zatvaranje vode na centralnom ventilu i glavnim ventilima po vertikalama usled pucanja vodovodne instalacije,
• intervencije kojima se objektu obezbeđuje redovno snabdevanje vodom i električnom energijom,
• odgušivanje kanalizacione mreže u objektu ili posebnim delu i odnošenje izlivnih ostataka i dezinfekcija prostora,
• obezbeđenje ugroženog prostora (trotoara, prilaznih staza i drugo) u okruženju stambene zgrade upozoravajućom ogradnom barijerom sa znakom upozorenja, radi bezbednosti ljudi i imovine od delova sklonih padu sa stambene zgrade, kao i ledenica,
• preduzimanje zaštitnih mera u cilju prevencije požara i drugih oštećenja kojima se sprečavaju ugrožavanje bezbednosti lica i imovine,
• popravke ili zamene delova krovnog pokrivača, ako su ugrožene elektroinstalacije.

Kako postupiti u slučaju nastanka potrebe za hitnom intervencijom?

Vlasnik posebnog dela zgrade treba da, odmah po saznanju nastanka potrebe za hitnom intervenciom, o tome obavesti upravnika ili profesionalnog upravnika u stambenoj zgradi.

Upravnik ili profesionalni upravnik je potom dužan, da odmah po saznanju a najkasnije u roku od 48 časova od saznanja (ukoliko iz objektivnih razloga nije bilo moguće ranije), preduzme odgovarajuće mere u cilju izvršavanja potrebnih aktivnosti i radova ili da o tome obavesti organizaciju koja izvodi ovu vrstu radova sa zahtevom za njihovo hitno izvršavanje.

Ko je odgovoran za štetu koja nastane usled propuštanja preduzimanja mera u cilju izvođenja hitnih intervencija?

Za štetu koja nastane usled propuštanja preduzimanja mera u cilju organizovanja aktivnosti po hitnim intervencijama odgovara upravnik ili profesionalni upravnik.

Kako se finansiraju troškovi hitnih intervencija?

Troškovi hitnih intervencija finansiraju se iz sredstava stambene zajednice bez obzira za šta su ta sredstava namenjena.

Šta je tekuće održavanje zgrade?

Tekuće održavanje predstavlja izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.

Šta može biti predmet tekućeg održavanja?

Tekuće održavanje, pored redovnih pregleda, servisiranja i popravki elemenata, opreme i instalacija, mogu biti aktivnosti i radovi kao što su:

• redovno servisiranje liftova u skladu sa važećim propisima;
• popravka ili zamena automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr,
• deratizacija, dezinsekciju i dezinfekciju zajedničkih prostorija u zgradi u skladu sa važećim propisima,
• čišćenje slivnika, oluka i olučnih cevi zgrade,
• popravke ili zamenu okova, brava, katanaca i drugih uređaja za zatvaranje ormana za strujomere, vodomere, telefonske i televizijske instalacije u zgradi,
• krečenje i bojenje zajedničkih prostorija u zgradi,
• farbanje cevne mreže, grejnih tela i drugih uređaja u zajedničkim delovima zgrade,
• održavanje higijene u zajedničkim delovima zgrade (čišćenje i pranje ulaza, stolarije, zajedničkih prostorija, stepeništa, hodnika, zastakljenih površina i dr),
• čišćenje i održavanje platoa i trotoara oko zgrade, odnosno nasipa, useka, rigola i slično,
• drugi radovi kojima se obezbeđuje održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti.

Šta mogu biti prioriteti u okviru tekućeg održavanja?

Tekuće održavanje koje se izvodi radi sprečavanja štetnih posledica po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, i  ima prioritet u  odnosu na prethodno navedeno tekuće održavanje zgrade, mogu biti aktivnosti i radovi kao što su:

• skidanje i popravka elemenata fasade i krova za koje se utvrdi da ugrožavaju bezbednost ljudi i imovine (maltera, fasadnih obloga, krovnog pokrivača i dr),
• popravka ili zamena delova krova, radi zaštite od prokišnjavanja, odnosno prodora vode i drugih atmosferskih padavina, kao i popravke ili zamena drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori),
• ponovno stavljanje lifta u pogon, odnosno popravke ili zamene lifta sa pripadajućim delovima (kućica, liftovsko okno sa instalacijama i uređajima) kao i ispitivanje ispravnosti prema važećim propisima o liftovima,
• popravka ili zamena oluka i olučnih cevi i drugih limenih opšivki, ukoliko se utvrdi da su uzrok pojave vlage i prokišnjavanja,
• skidanje ili popravka oštećenih delova balkona, terasa, lođa i stepeništa zgrade za koje se utvrdi da ugrožavaju bezbednost ljudi i imovine,
• popravka ili zamena vodovodne i kanalizacione cevi i po potrebi snimanja iste, specijalizovanom opremom kada dođe do prskanja njenih delova,
• popravka ili zamena hidrofora i njegovih delova  kada zbog kvara zgrada ostane bez vode,
• izbacivanje podzemnih i slivnih voda iz podrumskih i drugih prostorija u zgradi,
• otklanjanje uzroka nestanka struje zbog kvara na elektroinstalaciji zgrade, od strujomernog ormana do razvodne table u stanu, odnosno sijaličnog mesta u zajedničkim prostorijama,
• utvrđivanje i otklanjanje uzroka elektriziranja uređaja i instalacija u zgradi i stanu, odnosno otklanjanje kvarova i nedostataka koji mogu dovesti do požara,
• popravka ili zamena cevne mreže, grejnih tela i delova toplovodnih, odnosno gasnih postrojenja zgrade, zbog prskanja delova mreže, grejnih tela i toplovodnog, odnosno  gasnog sistema,
• popravka ili zamena oštećenog protivpožarnog stepeništa,
• popravka hidranata, hidrantskih creva i drugih hidrantskih delova u zgradi kada dođe do prskanja, oštećenja njihovih delova ili nestanka (krađe),
• popravka ili zamena instalacija i uređaja za zaštitu od požara,
• popravka ili zamena neispravnih gromobrana,
• popravka agregata.

Šta je investiciono održavanje zgrade?

Investiciono održavanje predstavlja izvođenje građevinsko-zanatskih i drugih radova u cilju poboljšanja uslova korišćenja zgrade u toku njenog korišćenja.

Šta može biti predmet investicionog održavanja?

Investiciono održavanje obuhvata aktivnosti i radove na popravci i zameni starih i postavljanju novih elemenata (krovne konstrukcije i drugih konstruktivnih elemenata zgrade, lifta, fasade, ograde, podova, plafona, zidova, hidro i termo izolacija i dr), instalacija (elektro, vodovodnih, toplotnih i dr), uređeja i druge opreme.

Kako se izvodi tekuće i investiciono održavanje zgarde?

Tekuće i investiciono održavanje zgrade se izvodi u skladu sa programom održavanja koji donosi skupština stambene zajednice, u skladu utvrđenom dinamikom u zavisnosti od vrste i obima potrebnih aktivnosti i radova.

Kako se donosi Program održavanje zgrade?

Program održavanja zgrade donosi skupština stambene zajednice na predlog upravnika ili profesionalnog upravnika.

Program održavanja donosi se najkasnije do kraja februara meseca, za tekuću godinu.

Šta predstavlja unapređenje svojstava zgrade?

Unapređenje svojstava zgrade predstavlja sve one aktivnosti na dogradnji ili ugradnji novih delova i sklopova u cilju poboljšavanja svojstva zgrade a naročito unapređenja energetske efikasnosti zgrade i njenih delova.

Da li vlasnici stanova u stambenim zajednicama imaju pravo na stambenu podršku za unapređenje energetskih svojstava stana i u kom obliku?

Zakonom je predviđeno pružanje savetodavne pomoći stambenim zajednicama u pogledu unapređenja energetske efikasnosti u zgradama.

Na koji način stambena zajednica može da se informiše u pogledu unapređenja energetske efikasnosti u zgradama?

Jedinica lokalne samouprave će najmanje jednom nedeljno obezbediti besplatnu savetodavnu pomoć stambenim zajednicama u pogledu unapređenja energetske efikasnosti za njihovu zgradu, a u cilju ostvarivanja javnog interesa u pogledu unapređenja energetskih svojstava u zgradama.

2.3. Organizovanje poslova na održavanju zgrade

Kako se organizuju poslovi na održavanju zgrade?

Održavanje zgrade organizuje upravnik ili profesionalni upravnik na osnovu odluke o organizovanju poslova na održavanju zgrade, odosno odluke o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade profesionalnom upravniku, koje donosi skupština stambene zajednice.

Kome se mogu poveriti poslovi održavanja?

Poslove održavanja zgrade stambena zajednica može poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave ovim poslovima u kom slučaju stambena zajednica sklapa ugovor sa firmom koja pruža usluge održavanja.

Sastavni deo ugovora je i mesečni iznos koje će vlasnici posebnih delova plaćati za usluge održavanja zgrade.

2.4. Troškovi upravljanja i održavanja zgrade i način plaćanja troškova

Ko plaća troškove odžavanja zgrade?

Svaki vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade (i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade) kao i troškovima upravljanja zgradom kada je za to angažovan profesionalni upravnik.

Na koji način se određuje način učešća vlasnika posebnih delova u  troškovima odžavanja zgrade?

Način učešća u troškovima održavanja može se utvrditi na osnovu pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova ili na osnovu kriterijuma za određivanja učešća u troškovma odžavanja zgrade.

Koji su kriterijumi za određivanje učešća u troškovima odžavanja zgrade?

Troškovi učešća vlasnika posebnih delova u troškovma odžavanja zgrade mogu se odrediti prema sledećim kriterijumima:

• za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja: srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova u zgradi,
• za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade: srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova u zgradi.

U slučaju da je jedno lice vlasnik više posebnih delova (stana ili poslovnog prostora, uključujući i garažu, garažno mesto ili garažni boks), vlasnik plaća troškove održavanja i upravljanja za svaki posebni deo prema navedenim kriterijumima.

Da li stambena zajednica može i na drugačiji način da primeni kriterijume za određivanje učešća u troškovima odžavanja zgrade?

Stambena zajednica može odlučiti da i za učešće u tekućem održavanju i upravljanju primeni kriterijume za učešće u investicionom održavanju i obrnuto, za šta je potrebna saglasnost 2/3 od ukupnog broja vlasnika posebnih delova.

Na koji način se određuje visina iznosa koji se plaća za troškove održavanja i upravljanja zgradom?

Iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća za troškove tekućeg održavanja i upravljanja zgradom propisuje se:

• odlukom o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova i upravljanja zgradom koju donosi skupština stambene zajednice ili
• odlukom o troškovima održavanja i upravljanja koju donosi profesionalni upravnik u postupku prinudne uprave.

Iznos utvrđen ovom odlukom ne može biti niži od iznosa koji je se propisuje odlukom jedinice lokalne samouprave o utvrđivanju minimalnog iznosa za plaćanje tekućeg održavanja zgrade.

Na koji način se vrši plaćanje troškova za upravljanje i održavanje?

Vlasnik posebnog dela zgrade iznos uplaćuje na tekući račun stambene zajednice najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, osim ukoliko ugovorom zaključenim sa licem koje upravlja i/ili održava zgradu nije određeno da se naplata troškova vrši:

• preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga (ako jedinica lokalne samouprave ima uspostavljen takav sistem)
• uplatom na tekući račun lica koje upravlja i/ili održava zgradu, uz obaveznu dostavu fakture (računa) za iznos koji je utvrđen odlukom o prihvatanju troškova održavanja i ugovorom po kome mu je stambena zajednica poverila poslove.

Na koji način se određuje visina iznosa koji se plaća u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika?

U slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika, visina naknade koju će vlasnici posebnih delova plaćati određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave. Profesionalni upravnik koji bude imenovan u postupku prinudne uprave doneće odluku o troškovima održavanja i upravljanja zgradom, uz saglasnost nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

Da li stambena zajednica može imati rezervni fond?

Stambena zajednica može imati rezervni fond koji čine sredstva izdvojena na ime troškova investicionog održavanja zgrade, a visina iznosa za ove troškove određuje se odlukom skupštine stambene zajednice i ne može biti niža od iznosa koji se propisuje odlukom jedinice lokalne samouprave o utvrđivanju minimalnog iznosa za plaćanje investicionog održavanja.

2.5. Uloga lokalne samouprave u održavanju stambenih zgrada

Na koji način jedinica loklalne samouprave sprovodi javni interes u poslovima održavanja zgrada?

U cilju sprečavanja štetnih posledica po život ili zdravlje ljudi, imovinu veće vrednosti i okoline, što predstavlja javni interes, jedinica lokalne samouprave preuzima potrebne aktivnosti i radove na održavanju zgrade, u slučaju kada stambena zajednica to ne učini.

U istom cilju, jedinica lokalne samouprave može utvrditi urbanističke zone ili blokove za koje postoji obaveza izvođenja određenih aktivnosti na održavanju zgrade (investiciono održavanje ili unapređenje svojstava zgrade).

Napomena: Jedinica lokalne samouprave za ove aktivnosti obezbeđuje sredstva u svom budžetu, a prema stambenim zajednicama koje su bile dužne da preduzmu aktivnosti na održavanju zgrade ima pravo regresa.

U cilju ostvarivanja javnog interesa jedinica lokalne samuprave može i:

• doneti odluku o bespovratnom sufinansiranju aktivnosti na investicionom održavanju i unapređenju svojstava zgrade, uz obezbeđivanje sredstva za učešće u projektima finansiranja ovih aktivnosti,
• propisati obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade i zabranu promene spoljnog izgleda zgrade (zabrana postavljanja klima uređaja na vidljivom delu zgrade i sl), sa različitim stepenima obaveznosti u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kome se zgrada nalazi.

2.6. Inspekcijski nadzor

Da li vlasnik posebnog dela/stambena zajednica plaća prekršajnu kaznu zbog nepoštovanja odredbi zakona?

Svaki zakon mora da ima prekršajne odredbe radi prevencije nepoštovanja zakona, ali svakako je nesporno da cilj Zakona o stanovanju i održavanju zgrada nije da bilo ko bude kažnjen, već da se zakon primenjuje radi očuvanja i unapređenja stambenog fonda u Republici Srbiji.

Ukoliko se uoči grubo kršenje u obavezama predviđenim ovim zakonom, usled čega se u opasnost dovode treća lica, prvo po prijavi sledi nadzor inspekcije, te nalog da postupe u skladu sa Zakonom sa ostavljanjem naknadnog roka, a tek potom eventualno vođenje prekršajnog postupka, ako inspektor podnese inicijativu za  njegovo pokretanje.  

Ukoliko se pred prekršajnim sudom utvrdi da su se u postupanju odgovornog lica (koje ima pravo da iznese svoje razloge zašto smatra da nije prekršilo zakon), stekli elementi prekršaja, sudija za prekršaje može izreći novčanu kaznu u predviđenom rasponu, koja može biti minimalna ako postoje olakšavajuće okolnosti za takvo postupanje stambene zajednice.

Izvor: http://stanovanje.gov.rs/pitanja-i-odgovori.php